Explíqueme, me dijo Daniela, -----cómo es posible que mi contrato de promesa de compraventa dice que el departamento que compré tendrá 190 metros cuadrados, pero cuando me entregaron y lo mandé a medir, mide 185 metros cuadrados y el promotor me dice que eso es legal.
Amiga, ---contesté--- lo primero que debemos definir es qué comprende la propiedad individual de una unidad inmobiliaria sometida al régimen de la propiedad horizontal.
Definición.
Se entiende que todo lo que está de la puerta hacia adentro es la propiedad individual, lo que incluye obviamente la puerta. Se trata del “cubo de aire” comprendido dentro de las paredes interiores del inmueble. Lo comprendido dentro de los planos horizontales y verticales de la respectiva unidad. Significa ello que debe incluir hasta la capa de pintura de las paredes y la parte superficial de la losa inferior y superior.
Todo lo que pase dentro de las paredes, tales como las tuberías eléctricas, de agua, sanitarias y cualquier otro elemento, es un bien común.
El reglamento puede estipular que esos bienes están al cuidado del propietario del inmueble en la medida que le presta un servicio al mismo.
La Ley (Art. 20) señala que los propietarios de los pisos superpuestos o de los inmuebles contiguos “costarán, por parte iguales, los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos “estructurales” (sic) de los entrepisos y paredes divisorias. No se trata de elementos estructurales como dice la ley, se trata de bienes comunes que están dentro de las paredes y losas.
Cómo debe medirse.
La superficie de la unidad inmobiliaria según la Ley de PH dice en su Artículo 74 que “en la promesa de compraventa que suscriban el promitente comprador y el promitente vendedor necesariamente deberá incluir los siguientes puntos: detalle de los metros que efectivamente tendría la unidad departamental, con prescindencia de su participación en las áreas comunes.
El contrato de promesa de compraventa tiene por objeto la celebración de un contrato de compraventa. No tiene por objeto el inmueble que se promete vender.
Este tipo de contrato debe ser de tal naturaleza que solo le falte la época o fecha para la celebración del contrato definitivo. No debe haber fundamentales diferencias entre la promesa y contrato de compraventa y menos variación en los metros que efectivamente tendría la unidad departamental, en cuyo caso habrá un vicio del consentimiento.
Todo lo que diga el contrato de promesa es ley entre las partes, pues en definitiva es un contrato al que quedan obligadas las partes. Por lo tanto, cuando la ley habla de “detalle de los metros que efectivamente tendrá la unidad departamental”, no debe quedar duda de que se trata de lo que se denomina en derecho la “cabida” del inmueble.
Por su parte, el Artículo 1744 del Código Civil dice que en las escrituras públicas que otorguen los notarios, cuando se trate de inmuebles, “se hará constar las circunstancias siguientes: la naturaleza, situación, cabida, linderos, calle y número (si fuere urbana) y nombre de inmueble, objeto directo o indirecto del instrumento.
Si el contrato de promesa de compraventa obliga a determinar el detalle de los metros que efectivamente tendrá la unidad departamental y ese detalle es lo que el Código Civil denomina “cabida” del inmueble y que la escritura pública debe contener de manera exacta y precisa para que se pueda inscribir el inmueble en el Registro Público, entonces no puede haber variación entre lo que dice el contrato de promesa y lo que dice el contrato de compraventa en cuanto a la medida de la unidad inmobiliaria.
Contradicción.
No obstante, en lo anterior hay una contradicción entre el artículo 74 y el 75 de la ley de PH y entre ese Artículo 75 y lo que dispone el Artículo 1744 del Código Civil.
El Artículo 75 dice que en “el cálculo de las áreas de las unidades departamentales se incluirá el área que ocupan las columnas de piso respectivo, así como el área que ocupen las paredes exteriores”. La lógica interpretativa nos dice que en cuanto a las columnas se refiere al área que ocupan la o las columnas que están dentro de la unidad inmobiliaria. Sigue diciendo el artículo: “Las paredes que sean comunes con otras unidades departamentales serán calculadas por mitad del área que ocupan”.